introducción
El auge del alquiler turístico en Cantabria es un fenómeno que ha transformado el mercado inmobiliario local. Municipios costeros como Santander, Noja, Suances o San Vicente de la Barquera han experimentado un crecimiento exponencial de viviendas destinadas a uso vacacional. Este dinamismo ha impulsado la economía pero, al mismo tiempo, ha generado preocupación sobre el acceso a la vivienda habitual, el encarecimiento de los precios y la convivencia vecinal.
En respuesta a estas problemáticas, el Gobierno de España ha aprobado la Ley Orgánica 1/2025, que entró en vigor el 3 de abril de 2025, y modifica aspectos clave de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta reforma otorga nuevas competencias a las comunidades de propietarios para regular o restringir la actividad turística dentro de los edificios residenciales.
En este informe, encontrarás un análisis detallado de:
- Las obligaciones de los propietarios que quieran alquilar una vivienda de uso turístico.
- Las nuevas atribuciones de las comunidades de vecinos.
- Las posibles sanciones.
- Recomendaciones prácticas para cumplir con la normativa.
- Datos actualizados que te ayudarán a entender el impacto local.
El Contexto del Alquiler Turístico en Cantabria
Crecimiento del alquiler vacacional
Según datos de Idealista y Rentalia:
- En Santander, hay más de 400 viviendas registradas como alquiler turístico.
- Noja supera las 330 viviendas.
- Suances cuenta con 340 propiedades destinadas al turismo.
- Se estima que un 20%-30% adicional de las viviendas operan sin licencia o en situación irregular.
La falta de oferta de alquiler a largo plazo es uno de los problemas más señalados por vecinos, ayuntamientos y asociaciones.
Principales Cambios Legales en 2025
1. Autorización de la Comunidad de Propietarios
A partir del 3 de abril de 2025, destinar un piso a alquiler turístico requiere obligatoriamente la aprobación de la comunidad de vecinos.
Requisitos para autorizarlo:
- Acuerdo aprobado por una mayoría cualificada:
- 3/5 de los propietarios (60%).
- Que representen a su vez el 60% de las cuotas de participación.
- La autorización debe recogerse en acta de la junta de propietarios.
Esto significa que aunque el inmueble sea de tu propiedad, no podrás alquilarlo como vivienda turística si la comunidad no lo aprueba.
2. Recargos en los gastos comunes
Las comunidades podrán establecer un recargo de hasta el 20% en los gastos comunes para los propietarios que realicen alquiler turístico.
Por ejemplo, si tus gastos mensuales de comunidad son 100 €, podrían subir hasta 120 €.
3. Sanciones por incumplimiento
Si decides ejercer la actividad sin permiso, te expones a sanciones que pueden alcanzar:
- Hasta 600.000 € en multas, dependiendo de la normativa autonómica y municipal.
- La obligación de cesar la actividad.
- Demandas civiles por daños y perjuicios a la comunidad.
4. Prohibición de actividades molestas
La nueva ley refuerza la capacidad de la comunidad para incluir en sus estatutos cláusulas que prohíban:
- Actividades molestas o insalubres.
- Ruidos excesivos.
- Conductas incívicas de huéspedes.
Esto abre la puerta a que más comunidades bloqueen los pisos turísticos en zonas residenciales.
Normativa Autonómica de Cantabria
Además de la Ley de Propiedad Horizontal, debes cumplir con la normativa cántabra:
- Registro obligatorio en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Cantabria.
- Obtención del número de registro turístico, que debe figurar en:
- Todos los anuncios online.
- El cartel identificativo en la vivienda.
- Cumplimiento de requisitos técnicos y de habitabilidad, entre ellos:
- Extintores homologados.
- Detectores de humo.
- Seguro de responsabilidad civil.
- Condiciones mínimas de superficie y ventilación.
- Comunicación de huéspedes a la Guardia Civil o Policía Nacional a través de la plataforma oficial (Webpol).
- Presentación de la declaración responsable ante la Dirección General de Turismo.
Si tu vivienda no está registrada, se considera actividad ilegal.
Situación Actual de Inspección y Control
En Cantabria, el control se ha intensificado:
- Se estima que el Gobierno autonómico dispone de unidades de inspección dedicadas específicamente a detectar alojamientos irregulares.
- Muchos ayuntamientos están realizando cruces de datos con plataformas como Airbnb, Booking y Vrbo.
- Cada año se imponen centenares de sanciones, y se anuncian inspecciones masivas en temporada alta.
Casuísticas Especiales
La nueva ley contempla algunas excepciones y situaciones específicas:
- Rehabilitación reciente
Si la vivienda ha sido rehabilitada en los últimos dos años, puedes mantener una reducción fiscal del 60% en IRPF. - Zonas tensionadas
Si reduces el precio de alquiler un 5%, tributarás únicamente por el 10% de los beneficios. - Inquilinos especiales
Tributarás por el 30% de los beneficios si alquilas a:- Jóvenes de 18 a 35 años.
- Administraciones públicas que destinan la vivienda a alquiler social.
Recomendaciones Prácticas para Propietarios
Si tienes una vivienda en Cantabria que quieres dedicar al alquiler turístico:
✅ Revisa los estatutos de tu comunidad antes de publicitar el piso.
✅ Solicita autorización en junta si no está recogido previamente.
✅ Regulariza la situación fiscal y comunica tu actividad a la Agencia Tributaria.
✅ Cumple escrupulosamente los requisitos técnicos de seguridad y habitabilidad.
✅ Contrata un seguro de responsabilidad civil adecuado.
✅ Ten tu registro turístico al día y muéstralo en todas las plataformas.
✅ Guarda los datos de huéspedes y envíalos telemáticamente cada entrada y salida.
🔹 Actualización Importante (julio de 2025)
Desde el 1 de julio de 2025, es obligatorio registrar todas las viviendas de uso turístico en el nuevo Registro Estatal de Inmuebles de Uso Turístico, además del registro autonómico de Cantabria. Este registro unificado tiene como objetivo:
- Mejorar el control de la actividad.
- Facilitar la inspección de viviendas sin licencia.
- Garantizar que cada inmueble cumple con las condiciones técnicas y de habitabilidad.
Los propietarios que no formalicen este registro se exponen a sanciones económicas y la clausura de la actividad.
Conclusión
La nueva regulación busca equilibrar los intereses del turismo con el derecho a la vivienda y la convivencia vecinal. Cantabria, como destino turístico en auge, se enfrenta al reto de adaptar su parque residencial a un modelo más sostenible y transparente.
Si eres propietario, es fundamental estar bien informado y cumplir todos los requisitos para evitar sanciones y conflictos con tus vecinos.
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