El 7 de octubre de 2026 el BOE publicó dos reales decretos-ley que reforman las reglas del alquiler de vivienda en España. Un real decreto-ley es una norma urgente que el Gobierno aprueba directamente, pero que el Congreso tiene que confirmar después (convalidar) para que siga vigente.
Si tienes un piso alquilado en Colindres o estás pensando en alquilarlo, te conviene conocer estos decretos, porque tocan lo esencial: la duración de los contratos, lo que pasa cuando el propietario no quiere renovar y cuánto puede subir la renta. Te lo resumimos en lenguaje claro y con el estado real de cada medida a 1 de noviembre de 2026.
Qué decretos son
- El Real Decreto-ley 28/2026 adopta «medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual». Su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026.
- El Real Decreto-ley 29/2026 adopta «medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible». Está en vigor desde el 8 de octubre de 2026.
Hay un detalle importante: los reales decretos-ley necesitan que el Congreso los convalide. A día de hoy ambos están pendientes de convalidación, así que su futuro no está cerrado. De hecho, el Congreso derogó el 29 de septiembre un decreto anterior de contenido similar, lo que recuerda que el escenario puede cambiar.
Contratos más largos: la gran novedad del Decreto-ley 28/2026
En el régimen general actual, es decir, para los contratos firmados desde marzo de 2019, un contrato de alquiler de vivienda dura un mínimo de cinco años (siete si el propietario es una sociedad); los contratos más antiguos conservan el régimen con el que se firmaron. Al cumplirse ese plazo, si nadie avisa de que no quiere seguir, el contrato se renueva solo de año en año, hasta un máximo de tres años más.
Con el nuevo texto, si entra en vigor el 15 de noviembre:
- Cumplidos los cinco o siete años, el contrato se renovará automáticamente por periodos sucesivos de la misma duración, salvo que alguna parte comunique su voluntad de no prorrogar.
- El propietario deberá avisar con seis meses de antelación. El inquilino, con dos meses.
- La regla pasa a ser la continuidad: el contrato sigue salvo decisión expresa.
La indemnización cuando el propietario no renueva
Esta medida también forma parte del Decreto-ley 28/2026 y solo se aplicará si entra en vigor el 15 de noviembre. En ese caso, si el propietario comunica en plazo que no quiere prorrogar, deberá indemnizar al inquilino por la mayor de estas dos cantidades:
- Doce mensualidades de renta calculadas con el valor superior del índice estatal de referencia (el precio oficial de referencia para alquileres).
- Una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
Ejemplo con cifras inventadas: un inquilino lleva diez años en el piso y paga 700 euros de renta. Primer cálculo: supongamos que el índice de referencia valorara esa vivienda en 650 euros al mes; doce mensualidades serían 7.800 euros. Segundo cálculo: una mensualidad por cada año residido, es decir, 7.000 euros. La indemnización sería la mayor de las dos: 7.800 euros.
No habrá indemnización en casos tasados, por ejemplo: cuando el propietario persona física necesita la vivienda para sí o para su familia (y la ocupa de verdad en un plazo de tres meses), cuando el inquilino lleva más de seis meses sin habitarla sin causa justificada, cuando el inquilino tiene otra vivienda apta en el mismo municipio, cuando ambas partes firman un nuevo contrato o cuando el inquilino rechaza una oferta formal de renovación en condiciones legales.
Y un apunte que interesa a compradores y vendedores: con el mismo requisito de entrada en vigor, la venta de la vivienda no extinguiría la indemnización; el comprador se subrogaría en ella.
Lo que ya está en vigor: el Decreto-ley 29/2026
El segundo decreto se aplica desde el 8 de octubre, aunque también está pendiente de convalidación. Sus medidas principales:
- Prórroga extraordinaria de hasta dos años, aplicable desde el 15 de noviembre de 2026: para contratos cuya prórroga obligatoria o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028, a petición del inquilino y siempre que esté al corriente de pago en los ocho meses anteriores. El propietario debe aceptarla salvo acuerdo distinto, nuevo contrato o necesidad real y acreditada de ocupar la vivienda.
- Límite a las subidas de renta hasta fin de 2027: si la renta actual ya supera el máximo del índice de referencia, no puede subir; en el resto de los casos, sin un nuevo acuerdo la subida no puede superar el 2 %.
- Suspensión de los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030.
- Coto a las compras especulativas: hasta el 31 de diciembre de 2030, determinadas entidades y los grandes tenedores no podrán comprar vivienda por menos del 70 % de su valor de mercado, con excepciones (vivienda asequible, uso sociosanitario, tercer sector o víctimas de violencia de género).
- Contratos de temporada y de habitaciones: los firmados antes del 8 de octubre mantienen su régimen hasta su vencimiento; en los nuevos, si falta una causa expresa, real y acreditada de temporalidad, el contrato se considerará de vivienda habitual.
Qué pasa si el Congreso no los convalida
- Si el Decreto-ley 28/2026 no se convalida antes del 15 de noviembre, no llegará a aplicarse.
- Si el Decreto-ley 29/2026 no se convalida, dejará de estar en vigor hacia adelante.
En ambos casos, lo prudente es revisar la situación antes de tomar decisiones sobre contratos.
Qué significa esto para un propietario en Cantabria
El alquiler en Cantabria ya venía encogiéndose (las inmobiliarias calculan una caída del 51 % de la oferta desde 2018) y estos cambios obligan al propietario a planificar más: preavisos largos, contratos que se renuevan solos y una indemnización relevante si no se quiere continuar.
Nuestro consejo práctico: revisa tus contratos vigentes (fechas de vencimiento, cláusulas de prórroga y actualizaciones de renta) y consulta con un profesional antes de firmar o de comunicar una no renovación. Cada caso tiene sus matices.
En Área 3 gestionamos alquileres en Colindres y la costa oriental de Cantabria. Si quieres revisar tu contrato o valorar cómo te afectan los cambios, hablamos.
Más información: Alquilar una propiedad con Área 3 · Contactar con Área 3
Este artículo es divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico. Si tienes un caso concreto, consúltalo con un profesional.
Preguntas frecuentes sobre los decretos del alquiler
¿Afectan los cambios a mis contratos ya firmados?
Sí pueden afectar. Si el Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre (pendiente de convalidación), sus nuevas reglas de prórroga se aplicarán también a los contratos vigentes, para los vencimientos que se produzcan después de esa fecha. Eso sí: las comunicaciones de no prórroga hechas válidamente antes de su publicación (el 7 de octubre de 2026) conservan su eficacia y no generan indemnización. Conviene revisar las fechas de vencimiento de tus contratos.
¿Puedo seguir actualizando la renta con el IPC?
De momento sí hay límite, porque el Decreto-ley 29/2026 está en vigor (aunque pendiente de convalidación): hasta el 31 de diciembre de 2027, si tu renta ya supera el máximo del índice de referencia, no puede subir; en el resto de los casos se aplica lo pactado y, sin pacto, un máximo del 2 %.
¿Puedo recuperar mi vivienda al terminar el contrato?
Sí. Si el Decreto-ley 28/2026 entra en vigor el 15 de noviembre (pendiente de convalidación), las reglas serían: preaviso de seis meses y, salvo excepciones tasadas (necesidad propia o familiar acreditada, inquilino con otra vivienda en el municipio, entre otras), indemnización al inquilino.
¿De cuánto sería la indemnización por no renovar?
Si el Decreto-ley 28/2026 entra en vigor, la mayor de estas dos cantidades: doce mensualidades calculadas con el valor superior del índice de referencia, o una mensualidad por cada año residido. Si no hay valor individualizado del índice, se usaría la renta vigente.
¿Y si vendo el piso con el inquilino dentro?
Con el Decreto-ley 28/2026 en vigor, la venta no extinguiría la indemnización: el comprador se subrogaría en esa obligación. Es un punto a valorar antes de comprar o vender una vivienda alquilada.
¿Qué pasa con mis contratos de temporada?
Los firmados antes del 8 de octubre de 2026 mantienen su régimen hasta su vencimiento. Los nuevos sin una causa de temporalidad expresa, real y acreditada se considerarán contratos de vivienda habitual.
¿Y si el Congreso no convalida los decretos?
El Decreto-ley 28/2026 no llegaría a aplicarse y el 29/2026 perdería vigencia hacia adelante. Por eso conviene revisar la situación antes de tomar decisiones.
Fuentes
- BOE, Real Decreto-ley 28/2026 (texto íntegro): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20822
- BOE, Real Decreto-ley 29/2026 (texto íntegro): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20823
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, medidas urgentes por la vivienda: https://www.mivau.gob.es/vivienda/medidas-urgentes-por-la-vivienda
- OCU, 9 de octubre de 2026: https://www.ocu.org/vivienda-y-energia/comprar-vender-alquilar/noticias/nuevos-rd-alquiler-cambios
Actualizado el 1 de noviembre de 2026. La convalidación de ambos decretos sigue pendiente.
